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樓市火爆引發調控重新收緊 購房者打“飛的”搶房

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樓市火爆引發調控重新收緊 購房者打“飛的”搶房

發布日期:2016-10-26 11:10 來源:http://www.mediumwage.com 點擊:

經濟參考報  2016/9/19  責任編輯:yuqiaofeng

    購房者打“飛的”搶房 部分二線城市重啟限購


    樓市火爆引發調控重新收緊


    18日,杭州市發布房地產限購政策,將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個重啟限購的城市。


    業內人士表示,部分樓市的異?;鸨?,令房地產調控政策重新收緊,針對房地產領域的降低杠桿政策正在密集出現,不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。


    火爆 小長假的瘋狂投資者


    本應輕松休息的小長假,迎來了風風火火的房地產投資客。鄭州白領張超便是其中一位。


    “覺得假期比上班更累?!睆埑f,第一天家人看房選房,第二天排號搖號,第三天辦手續,在三天小長假期間,他幾乎所有時間都泡在了房上。


    張超說,“我看中了一套位于鄭州航空港區的一個歐式洋房項目,臨近自貿區,且位于地鐵沿線。與一周前相比,該項目已經漲了近600元,若與6月底開盤價相比漲了近3000元?!?/p>


    “聽說上次開盤200多套房,有八、九百人排隊搖號。迫不得已,我在17號開盤前一天帶家人看好后,當晚就到售樓處排隊,以免買不到?!睆埑f。


    在本輪近乎瘋狂的房市當中,張超的做法并不鮮見。劉蹙是張超的置業顧問,作為賣房人,他自己也被現在購房人的熱情嚇怕了?!吧洗伍_盤時,一位上海老太太買了3套房,這兩天我告知她要加推,她直接打電話說留三套。我連忙說‘這次房子不一定能拿上’,這老太太直接來了句,‘我現在就買機票從上海飛過去,給我個賬戶,錢我先打給你’。真是攔都攔不住?!眲Ⅴ菊f。


    中原地產市場總監張大偉表示,現階段購房者投資需求之所以旺盛,或者是因為看中未來上漲預期,期待投資獲利,或者是因為害怕將來再漲,早買早安心。


    稀缺 資金潮下的恐慌


    中原地產研究中心數據顯示,在剛過去的中秋小長假,北京新建住宅簽約422套,二手房住宅簽約280套,整體來看,成交量是最近幾年小長假的最高點。


    今年端午小長假期間,北京新房住宅成交213套,二手住宅成交僅70套。這意味著,雖然因為假期簽約的特殊性,整體簽約并不完全真實反映市場情況,但從單純都是假期因素來看,成交量翻了幾番。


    “出現投資需求的主要原因是過多的貨幣供應。在貨幣過多供應的影響下,投資需求被無限大地釋放在房地產市場?!睆埓髠フJ為,現階段房價爆發的原因是資金潮下的資產荒導致購房者出現了恐慌。


    央行日前發布的數據顯示,8月新增貸款9487億元中,住戶部門貸款新增額度高達6755億元,該貸款額較7月的4575億元,環比增加47.65%。


    張大偉說,信貸的強勁支持,加之去庫存政策的大力刺激,引發了今年房地產銷售市場的火爆行情。而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產風險。


    的確,在高成交的帶動下,重點城市庫存均快速去化,多個城市或面臨“無房可賣”。上海易居房地產研究院數據顯示,截至2016年8月底,其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米,環比減少0.9%,同比減少5.7%,庫存已連續13個月同比下跌,回到了5年前的水平。


    造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去庫存的速度。易居數據顯示,雖然8月份推盤節奏相比7月份有所加快,但8月35城新增供應2336萬平方米,依然低于其新增成交量2558萬平方米。


    上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,部分地區去化周期快速下降。以杭州為例,2014年6月杭州存銷比為26.0個月,屬于本輪樓市調整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月,而到了8月份繼續下跌至5.2個月。


    “同時,南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個月、3個月、1個月,當地樓市需開啟‘補庫存’階段?!眹儡S進說。


    從緊 “去杠桿”勢在必行


    房市熱度的不斷升溫,促使地方開啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門、武漢之后,最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。


    鄭州方面指出,鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時,網掛報價超過50%溢價率時,網掛報價中止,采取“限地價,競房價”,即地價確定,參與網掛的競買人現場競綜合房價,綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時,網掛報價超過50%溢價率時,網掛報價中止,參與網掛的競買人進行最后一次現場報價,依據掛牌須知等相關規定,確定競得人。


    此外,除大棚戶區改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地,土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%,溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。


    同時,還加強對房地產開發企業購地資金來源的審查。加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核。嚴肅查處各類違法違規行為。


    杭州方面則表示,在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。


    明確限購范圍為,上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅游度假區、蕭山區、余杭區,不包含富陽區、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市)。


    浙江工業大學房地產研究所教授虞曉芬認為,今年杭州房地產市場成交量明顯放大,價格也出現上漲。杭州房地產市場已出現了過度投資、投機的“苗頭”。


    CRIC研究中心執行總裁丁祖昱也指出,政策的出臺離不開市場超出預期的“過熱”。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米,環比上漲11%,漲幅超過近期市場大熱的南京、合肥、武漢等市,在研究中心監測的71座重點城市中排在第二,僅次于上海的14%。


    丁祖昱認為,一二線樓市全面收緊在即,限購政策收緊范圍或會進一步擴容,市場沒有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺類似政策的可能;力度上也可能進一步加強,如果熱點城市市場還是“越控越漲”,出臺更為嚴厲的首套房限購等政策也不無可能。


    但張大偉表示,政策力度有限,對實際影響微弱,如果信貸不收緊,這一政策很快將被市場消化。


    但值得注意的是,丁祖昱強調,雖然現階段除蘇州外政策未有力度,但未來如果調控政策不斷加碼、不斷升級,超過一定的“臨界點”后,將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。


    “政策是有疊加效應的。隨著購買力透支、需求透支,最后幾個月的成交量或將回落?!倍∽骊耪f。


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